Wat als jouw huurder niet betaalt of overlast veroorzaakt? Hoe krijg ik mijn huurder uit de woning?

Huur

Wanneer jij jouw woning/ appartement verhuurt, verplicht de huurder zich ertoe om maandelijks correct de afgesproken huurprijs te betalen, om de woning te onderhouden en om de woning op het einde van de huur in dezelfde goede staat aan jou terug te geven.

Spijtig genoeg komen huurders niet altijd correct deze verplichtingen na en kan het soms belangrijk zijn dat het contract vroegtijdig wordt ontbonden en de huurders zo snel mogelijk uit jouw woning worden gezet om verdere schade te vermijden.

Een vroegtijdige ontbinding van de huurovereenkomst kan niet zomaar (tenzij in onderling akkoord) en moet via de vrederechter afgedwongen worden. Ook een uithuiszetting zal altijd via de rechtbank moeten passeren.

De vrederechter zal steeds de afweging moeten maken tussen jouw belangen als verhuurder en anderzijds de belangen van de huurder die mogelijks op straat terecht komt.

Welke redenen volstaan om ontbinding van het contract en uithuiszetting te verkrijgen?

1. De huurder betaalt niet correct, waardoor huurachterstand is ontstaan

De meest voorkomende reden waarom een huurcontract vroegtijdig wordt beëindigd en de huurder uit huis wordt gezet, is betaalachterstand van de maandelijkse huur.

Niet elke huurachterstand kan meteen leiden tot verbreking van het huurcontract en uithuiszetting van de huurder. Vrederechters zullen de huurovereenkomst meestal pas ontbinden als er sprake is van minstens twee maanden huurachterstand.

Het is niet nodig dat er twee volledige maanden niet betaald wordt. Ook het niet volledig storten van de huurprijs gedurende twee maanden kan voldoende zijn om de huurovereenkomst te laten ontbinden, al zal de vrederechter hier wel steeds naar de concrete omstandigheden kijken en eerst aftoetsen of de huurder kan blijven door naast de lopende huur ook zijn achterstallen aan te zuiveren.

Ook het niet betalen van een huurwaarborg of het niet kunnen voorleggen van een huurdersverzekering kan in bepaalde gevallen een reden zijn tot ontbinding van de overeenkomst.

2. Overlast veroorzaakt door de huurder

De Vrederechter kan de huurovereenkomst ook ontbinden omwille van overlast, zoals: nachtlawaai, geurhinder (vb. door vuilzakken die niet buiten worden gezet), overbewoning, criminele feiten in en rond de woning,…

Meestal komt deze overlast aan het licht door politie of buren van de huurders die jou als verhuurder en eigenaar van de woning hierover aanspreken. 

Wanneer de overlast de perken van goed nabuurschap te over gaat, wanneer deze manifest of langdurig is en deze bewezen kan worden, kan het jouw plicht zijn als eigenaar om hier korte metten mee te maken en zijn dit redenen die de Vrederechter er van kunnen overtuigen om een einde te maken aan de huurovereenkomst en de huurder te laten uitzetten.

3. Verwaarlozing van de woning en schade veroorzaakt door de huurder

Het kan ook zijn dat je tijdens een bezichtiging merkt dat de huurder het pand niet onderhoudt als een goed huisvader en er significante schade is ontstaan of dreigt te ontstaan aan jouw woning. Mogelijks wordt de woning volledig verwaarloosd?

Ook dit kunnen redenen zijn om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de huurder uit jouw woning te laten zetten.

TIP: Heb je te maken met een huurder die overlast of schade veroorzaakt? Leg dan op voorhand al een grondig dossier aan met duidelijke bewijzen, zoals bijvoorbeeld verklaringen van de buren of kopie van de klachten van de buren bij de politie, foto’s, ingebrekestellingen, etc…

Al deze stukken zullen nodig zijn om de rechter ervan te overtuigen de ontbinding en de uithuiszetting toe te staan.

4. Weigering van de huurder om vrijwillig uit de woning te vertrekken bij correcte opzeg

Het is niet enkel bij wanprestatie in hoofde van de huurder dat een uithuiszetting nodig kan zijn.

Zo gebeurt het ook dat een verhuurder de huur correct opzegt en de huurder op het einde van de opzegtermijn weigert om de woning te verlaten of dat zijn/ haar goederen er nog in staan. Dit heeft rechtstreeks tot gevolg dat jij als eigenaar of de nieuwe huurder niet zijn intrek kan nemen in de woning.

In dat geval dient niet de ontbinding van het contract te worden gevraagd (want dat is reeds het geval), doch wel nog de uithuiszetting van de huurder en diens goederen.

Hoe krijg ik mijn huurder uit mijn woning? Welke stappen moet ik zetten?

1. Je hebt eerst een uitvoerbare titel nodig

Als je te maken krijgt met één van de redenen die we hierboven hebben uiteengezet, kan je niet zomaar op eigen initiatief je huurder uit je woning (laten) zetten. Hiervoor heb je een uitvoerbare titel nodig in de vorm van een vonnis van de Vrederechter. 

Een vonnis kan bekomen worden door een verzoekschrift neer te leggen op de griffie van het bevoegde vredegerecht (dit is het vredegerecht van het kanton waar de woning gelegen is), waarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de uithuiszetting door middel van een gerechtsdeurwaarder gevraagd wordt.

Na het neerleggen van het verzoekschrift worden huurder en verhuurder opgeroepen om hun verhaal te komen doen bij de Vrederechter, waarna de vrederechter een beslissing zal vellen.

Komt je huurder niet opdagen? Geen probleem: er kan een vonnis bij verstek worden uitgesproken. Dit is een vonnis zonder dat de huurder aanwezig is.

2. Daarna moet het vonnis ter uitvoering naar de gerechtsdeurwaarder

Wanneer de vrederechter de uithuiszetting d.m.v. een gerechtsdeurwaarder heeft bevolen, dient een origineel exemplaar van het vonnis te worden opgevraagd bij de vrederechter, dat vervolgens moet worden overgemaakt aan een gerechtsdeurwaarder.

De gerechtsdeurwaarder brengt de huurder op de hoogte van het vonnis dat de uithuiszetting toelaat door de betekening ervan. 

Sommige huurders vertrekken naar aanleiding van dit vonnis vrijwillig, maar niet allemaal…

Als de huurder tegen de door de gerechtsdeurwaarder vastgelegde dag niet vertrekt, dan zal de gerechtsdeurwaarder zich vergezeld van de politie naar de woning begeven om de huurder en zijn goederen uit de woning te zetten.

De goederen die zich nog in de woonst bevinden worden op de openbare weg gezet. Als ze de openbare weg belemmeren, worden ze door het gemeentebestuur weggehaald. De gemeente bewaart dan de goederen gedurende een termijn van zes maanden tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of die schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid. 

Hoe lang duurt het voordat je huurder nu effectief het huis uit is?

Van zodra het verzoekschrift is neergelegd op de rechtbank, dien je minstens 15 dagen te rekenen vooraleer het dossier op de zitting kan worden behandeld. Wanneer het dossier op de inleidingszitting behandeld kan worden en de rechter het dossier in beraad neemt, duurt het doorgaans 1 maand vooraleer het vonnis wordt uitgesproken.

Het opvragen van het origineel exemplaar van het vonnis en het overmaken aan de gerechtsdeurwaarder vraagt meestal (afhankelijk van de snelheid van de griffie en de post) een twee- à drietal weken.

Van zodra het originele vonnis in het bezit is van de gerechtsdeurwaarder, kan deze het vonnis betekenen aan de huurder. De huurder heeft dan een termijn van één maand om de woning te verlaten.

Hoewel deze termijn wettelijk bepaald is, kan deze in uitzonderlijke gevallen worden ingekort tot 5 dagen na het verstrijken van 1 maand beroepstermijn. De vrederechter kan dat op vraag van de huurder wanneer je kan bewijzen dat het pand reeds verlaten is. Ook als huurder en verhuurder in der minne een andere termijn overeenkwamen voor de uithuiszetting, kan er van de termijn afgeweken worden. Hetzelfde geldt als er bijzondere omstandigheden kunnen worden aangetoond.

Ook de huurder kan uitzonderlijk vragen om deze termijn te verlengen als hij bijzondere omstandigheden kan aantonen. Denk daarbij maar aan het geval dat de huurder of een inwonend familielid ernstig ziek is waardoor een verhuis onmogelijk is.

Bovenstaande afbeelding maakt duidelijk dat er minstens 4 maanden zitten tussen het inleiden van het dossier en de effectieve uithuiszetting van de huurder, wat met zich meebrengt dat een huurachterstal van 2 maanden in gevallen waarin de huurder de woning niet voor de uithuiszetting verlaat, oploopt naar een huurachterstal van 6 maanden

Wie betaalt de kosten van de procedure (en de gerechtsdeurwaarder)?

De verliezende partij zal de kosten van de procedure en uitvoering moeten betalen. Wanneer de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken, zullen al deze kosten dus ten laste vallen van de huurder.

LET OP: Aangezien de huurder die wordt uitgezet in de meeste gevallen (op dat moment) niet de financiële middelen zal hebben om deze kosten te voldoen, zal je deze kosten als verhuurder jammer genoeg moeten voorschieten en bestaat de mogelijkheid dat je deze gelden niet kan recupereren.

Het is wel zo dat het vorderingsrecht op basis van het tussengekomen vonnis pas verjaart na 10 jaar. Dit betekent dat je 10 jaar lang hetgeen waarop je volgens het vonnis van de vrederechter recht hebt, kan invorderen bij de huurder. In veel gevallen verkeert de huurder na verloop van tijd zich in betere financiële omstandigheden. Op dat moment kan je de rest van de verschuldigde bedragen gaan invorderen (eventueel d.m.v. loonbeslag, roerend beslag, …).

Ook de huurwaarborg zal in de meeste gevallen in jouw voordeel vrijgegeven worden zodanig dat je toch een deel van de openstaande bedragen gerecupereerd ziet. Het blijft echter een magere troost, wanneer niet alles gerecupereerd kan worden.

Niets doen is echter meestal geen optie. De maanden die verstrijken waarin je niets onderneemt, zijn meestal ook maanden waarin de huurachterstand of de schade enkel maar oploopt…

Heb je problemen met je huurder en wens je te bekijken in hoeverre je kans maakt om je huurder uit huis te zetten? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.

 

8/02/2021; Lauranne van Daele en Evelien Meyvis

Laat ons samen werken aan uw zaak.