Do’s en dont’s voor de architect bij overname of vroegtijdige beëindiging van de architectenopdracht

Handelsrecht en ondernemingsrecht, Burgerlijk recht

Indien de architect een contract afsluit met de bouwheer bestaat zijn opdracht uit het opmaken van het ontwerp en de controle op de werken uitgevoerd door de aannemers tot aan de voorlopige oplevering. 

Meestal blijft het bouwwerk gedurende het gehele project onder toezicht staan van dezelfde architect. In dat geval kan er geen betwisting bestaan over welke architect de verantwoordelijkheid draagt voor het gehele project.

Het gebeurt echter dat om de één of andere reden de samenwerking tussen de architect en de bouwheer wordt stopgezet nog vooraleer de opdracht van de architect volledig beëindigd is.

Aangezien men geen werken mag laten uitvoeren zonder de controle van een architect, zal er zo snel mogelijk een opvolgende architect aangeduid moeten worden door de bouwheer.

In dat geval kunnen er heel wat vragen rijzen naar aansprakelijkheid toe, zoals welke architect verantwoordelijk zal zijn voor welk deel van het project.
Het is voor een architect dan ook belangrijk te weten welke stappen hij dient te ondernemen wanneer hij zijn lopende opdracht vroegtijdig wenst te beëindigen (1) of wanneer hij een lopende architectenopdracht wenst over te nemen (2). In deze blog gaan we hier dieper op in.

Do’s en dont’s
1. Bij de beëindiging van de architectenopdracht

Wanneer de architectenopdracht stopgezet wordt in de ontwerpfase, dan zal het project in principe niet ingediend worden op naam van de eerste architect.

Dit betekent echter niet dat de eerste architect zich volledig kan onttrekken aan de verantwoordelijkheid voor de reeds geleverde diensten doch kan hij best zijn aansprakelijkheid t.a.v. de bouwheer uitdrukkelijk beperken tot voormelde diensten.

Meestal wordt de opdracht echter stopgezet tijdens de uitvoering van de werken. Het bouwaanvraagdossier staat op naam van de eerste architect, die normaal gezien ook als controlerend architect vermeld staat op de vergunning en geacht wordt het project tot het einde volledig te hebben opgevolgd (tenzij het tegendeel bewezen wordt). 

Het is dan ook van groot belang om de opdracht tussen partijen schriftelijk te beëindigen, hetzij door een addendum te voegen bij de architectenovereenkomst waarin de overeenkomst beëindigd wordt, hetzij door een aangetekend schrijven waarin uitdrukkelijk gesteld wordt dat de overeenkomst beëindigd wordt.

Ook dient men onmiddellijk de orde van Architecten en de gemeente schriftelijk op de hoogte te stellen van de beëindiging van de opdracht.

Opdat de verantwoordelijkheid tussen de eerste architect en de opvolgende architect naar de toekomst toe duidelijk afgebakend wordt, is het eveneens noodzakelijk om op te nemen in welke fase van uitvoering de opdracht beëindigd werd, met desgevallend een tegensprekelijke stand van werken en met de uitdrukkelijke vermelding dat er geen verantwoordelijkheid aanvaard wordt voor de delen van de opdracht die nog niet uitgevoerd zijn. 

De opdrachtgever dient er tevens schriftelijk op gewezen te worden dat hij als bouwheer verplicht is om een opvolgende architect aan te stellen teneinde de controle op de werken verder uit te voeren.

2. Bij de overname van een (reeds gedeeltelijk uitgevoerde) architectenopdracht

Wordt de opdracht overgenomen in de ontwerpfase, dan zal de nieuwe architect mogelijks dienen verder te werken op de voorontwerpen van zijn voorganger en ontstaat het risico dat hij verantwoordelijk geacht wordt voor eventuele ontwerpfouten.

De opvolgende architect zal dan t.a.v. de opdrachtgever zijn verantwoordelijkheid voor fouten begaan in de ontwerpen van de eerste architect contractueel moeten uitsluiten, met uitzondering van fouten die eenvoudig vastgesteld kunnen worden.

Ook dient men in deze fase de intellectuele rechten van de voorganger te respecteren.

Wanneer de overname gebeurt in de uitvoeringsfase, dan is een tegensprekelijke stand van de werken noodzakelijk om de verantwoordelijkheid tussen de architecten te kunnen afbakenen.

De opvolgende architect dient in zijn contract te voorzien dat zijn verantwoordelijkheid zich beperkt tot de delen van de opdracht die nog uitgevoerd moet worden, met uitsluiting van de verantwoordelijkheid voor de reeds uitgevoerde delen.

De overnemende architect dient tevens na te gaan- vooraleer hij de opdracht geeft de uitvoering verder te zetten-of de werken onder toezicht van zijn voorganger werden uitgevoerd volgens de regels van de kunst.

Indien er gebreken vastgesteld worden, moet de opvolgende architect eisen dat de nodige herstellingswerken uitgevoerd worden bij gebreke waaraan hij verantwoordelijk gesteld kan worden voor het verzwaren van de herstelkosten.

We zetten nog even alles op een rij:

  • Wordt de opdracht vroegtijdig stopgezet, is het noodzakelijk dat de stopzetting schriftelijk wordt vastgelegd, waarbij wordt aangegeven in welke fase van uitvoering de opdracht beëindigd werd (eventueel met de opmaak van een tegensprekelijke stand van de werken). 

           Ook dient de gemeente en de Orde van Architecten op de hoogte gebracht worden van de beëindiging van de opdracht door de Architect.

  • Wordt de opdracht overgenomen, dan is het belangrijk om de intellectuele rechten van de voorganger te respecteren, er eveneens een tegensprekelijke stand van de werken wordt opgemaakt waarbij de  architect in zijn contract zijn verantwoordelijkheid beperkt tot de delen van de opdracht die nog uitgevoerd moeten worden en noodzakelijke herstellingen laat uitvoeren voordat de werken worden verdergezet.

Heeft U nog vragen of duiken er toch problemen op bij het beëindigen of overnemen van een opdracht? Neem contact met ons op, wij helpen U graag verder. 

2 juli 2021 - Lauranne van Daele

Wij zorgen voor oplossingen.